物流不動産マーケットレポート

建築費高騰や空室リスクを見据え、客観的なデータでプロジェクトの投資妥当性を検証します。

解決できる課題

候補地の商圏内に、大型倉庫を満床にする荷主需要が本当にあるか
人口データだけでなく荷主集積や貨物動態を実態分析し、商圏の「真の需要吸収力」を定量評価します。
想定する倉庫仕様(階高・床荷重等)が商圏ニーズに合うか不安だ
ターゲット業種への直接ヒアリングにより、過不足のない「エリア最適スペック」を定義します。

物流専門コンサルが、商圏、物流機能、リーシング競争力から投資対効果をレポーティング

改正物流効率化法が完全施行され、物流不動産市場は大きな転換点を迎えています。
建築費の高騰が続く現在、投資利回りを確保しプロジェクトを成功させるためには、不動産仲介会社が提示するマクロな市場データだけでなく「実際のテナント需要(物量フロー)」や「次世代の庫内オペレーション」、「確実なリーシング競争力」を見据えた緻密な戦略が不可欠です。

船井総研サプライチェーンコンサルティングの物流不動産マーケットレポートは、完全独立系の物流専門家として、商圏ポテンシャル評価、物流機能ニーズ評価、競合物流不動産ベンチマーキング、投資対効果・リスク評価の4指標で貴社プロジェクトの投資妥当性を検証するレポートサービスです。

コスト妥当性評価
資料請求・お問合せはこちら
貴社の状況に合わせた最適な進め方をご提案いたします。お気軽にご相談ください。
お電話でのお問合せも可能です。 TEL:0120-659-456(平日9:00-17:00)

商圏分析は勿論、物流専門コンサルティングの立場から
投資対効果を評価するマーケットレポートを作成いたします。

物流不動産開発プロジェクトを推進する方から次のような悩みを相談いただきます。

01 │ 課題 テナント需要と立地ポテンシャル

・周辺人口やIC距離のデータはあるが、実際に大型倉庫を使う荷主の需要(物量フロー)が存在するのか?
・2024年問題による影響や、庫内作業員を安定して確保できるエリアなのか?

02 │ 課題 建築スペックとテナントニーズ

・汎用スペックで計画しているが、ターゲット(例:食品EC)の要求水準を満たしているか?
・ロボティクス導入を前提とした床荷重・階高・電源容量として陳腐化しないか?

03 │ 課題 競合の脅威とリーシングの確実性

・建築費が上振れする中、この想定賃料で本当にテナントが誘致できるのか?
・近隣に大型供給が控えているが、当社の物件が選ばれる明確な優位性は何か?

04 │ 課題 投資対効果(NOI)とリスクシナリオ

・空室が長期化した場合や、賃料の値下げ圧力がかかった場合のリスクシナリオが甘い
・不動産仲介会社が出す楽観的な想定賃料ではなく、第三者の客観的な評価が欲しい

これらの課題は下記のような指標を用いて解決することが可能です。

01 │ 指標 商圏ポテンシャル評価

一般的な人口・交通データだけでなく、独自の物量フロー産業の集積度を分析し、そのエリアにおける「荷主(テナント)の潜在需要」を可視化します。

02 │ 指標 物流機能ニーズ評価

ターゲット業種の最新オペレーションを想定し、自動化を見据えた最適スペック(床荷重・電源等)を定義します。

03 │ 指標 競合物流不動産ベンチマーキング

近隣の競合物件と賃料・スペックを徹底比較し、リーシング競争において優位に立つための「明確な差別化戦略」を立案します。

04 │ 指標 投資対効果・リスク評価

導き出した「適正賃料」をもとに、「標準・悲観(空室長期化等)・楽観」の3シナリオで投資リターンを検証。客観的な第三者視点でリスクを可視化し、事業の妥当性を評価します。

物流専門かつ完全独立系の立場から定量分析(市場データ解析)と定性分析(荷主ヒアリング・物流会社訪問調査)の両面で行い、4指標を統合したレポートを作成いたします。

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貴社の状況に合わせた最適な進め方をご提案いたします。お気軽にご相談ください。
お電話でのお問合せも可能です。 TEL:0120-659-456(平日9:00-17:00)

分析内容と評価項目

貴社の課題に合わせたオーダーメイドの調査設計 下記の分析内容と項目は一例です。
プロジェクトの初期検討から最終的な投資決裁まで、貴社の目的とご予算に合わせて分析項目を柔軟にカスタマイズいたします。ピンポイントな市場調査からフルパッケージの事業評価まで、幅広いニーズに対応可能です。
分析内容
定性分析
  • 商圏ポテンシャルインタビュー
  • 需要家候補企業への直接ヒアリング
  • 荷主企業の物流オペレーション視察
  • 物流会社ディベロッパー機能実態調査
定量分析
  • 商圏別荷主需要データ分析
  • 物流機能ニーズ定量化分析
  • 競合物流不動産稼働率・賃料分析
  • 投資リターンデータ分析
評価項目
定性評価
  • 需要家候補企業ヒアリング
  • 想定テナントオペレーション現場視察
  • 物流会社の開発機能ヒアリング
定量評価
  • 商圏別稼働率・賃料市況の算出
  • 物流機能スペックの市場評価
  • 競合物件影響度の計測
  • 投資対効果評価
契約内容評価
  • 想定テナントの物流体制・契約条件評価
    ※賃貸条件・立地アクセス・将来拡張性等の追加可否は御社判断

成果物

分析結果をレポートにまとめてご提出いたします

コスト妥当性評価レポート
商圏ポテンシャル評価
商圏内の荷主企業・物流会社の集積、需要家候補の規模と成長性を分析し、大型倉庫の需要吸収力を定量評価する
現場視察レポート
物流機能ニーズ評価
想定テナント業種のオペレーション、在庫回転、自動化ニーズを分析し、倉庫スペック(高さ・床荷重・レイアウト等)の妥当性を評価する
物流実態レポート
競合物流不動産ベンチマーキング
該当商圏および隣接商圏の既存・計画中・建設中の物流不動産について、稼働率・募集賃料・共益費・スペックを比較分析する
発地別現行単価と市場単価の比較
投資対効果・リスク評価
初期投資・想定賃料・想定稼働率・キャップレートをもとに投資対効果を試算し、シナリオ別のリスク(空室長期化・賃料下方修正・競合影響)を評価する

現在抱えている物流課題や目指したい理想状態から最適な解決策をご案内させていただきます。
まずはお気軽にお問合せください。

よくあるご質問

FAQ

  • Q

    依頼する前(無料相談時)に、準備しておいた方がいいものはありますか。

  • Q

    契約後のコンサル時に、どのようなデータが必要でしょうか。

    A

    ご契約いただいたサービスや貴社の現状課題によって変動は致しますが、主に以下に挙げるようなデータのご準備をいただくことが多いです。もちろんこれらのデータはNDAを結んだうえでお客様からご提供いただきますので安心してご相談ください。「データの欠損があるが依頼できるだろうか」など不明点がある場合もお気軽にお問合せください。
    ご提供依頼データ例:マスタデータ(取り扱い商品情報や拠点情報)、物量データ、配送データ、契約書・見積書(貴社で契約している配送会社、倉庫会社など)、WMS情報、ご利用中の物流センター概要、物流費支払いデータ

  • Q

    契約後のコンサル時は、どのような工数が依頼側(お客様側)に発生するのでしょうか。

    A

    ご契約いただいたサービスや貴社の現状課題によって詳細は変動致しますが、主にコンサル時に以下についてご協力いただく場合が多くなっております。各企業様これらのご協力があったうえで精度の高いコンサルティングサービスのご提供を現しております。


    ①現場視察、ヒアリング日程調整 ②物流実績データのご提供 ➂委託先との契約書、見積書、請求書のご提供

    各依頼内容の詳細はご契約後に担当コンサルタントから事前に共有いたします。
    不明点はお気軽にお問合せください。

  • Q

    コンサルティングを依頼する前に自社物流に関して診断を依頼したいのですがそういった依頼も可能なのでしょうか。

    A

    可能です。実際に、弊社コンサルティング導入前に簡易診断(有料)を依頼いただいた実績もございます。コンサルティング導入が目的でない物流関連の調査依頼をお受けすることは多くあります。まずは無料相談フォームから診断や調査概要など記載の上お申し込みください。物流専門コンサルタントがその後ご対応いたします。

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